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千万平米工程商业地产投资运营情况分析及对策

时间:2018-10-27 15:56:39 点击:

  核心提示:市财政局和市知识产权局联合印发《青岛市专利专项资金管理办法》,重点从专利专项资金使用范围、资助标准、资金管理等方面作出规定,体现四项要点。一是提升专利质量和效益。将现行的资助授权发明专利标准,分为职务...

    市财政局和市知识产权局联合印发《青岛市专利专项资金管理办法》,重点从专利专项资金使用范围、资助标准、资金管理等方面作出规定,体现四项要点。一是提升专利质量和效益。将现行的资助授权发明专利标准,分为职务发明资助和非职务发明资助,职务发明专利每件资助4000元,非职务发明专利每件资助2000元,突出职务发明专利的作用。提高对国外授权发明专利国家资助的数量,鼓励企业“走出去”;对同一发明创造在多个国家获得发明专利权的,最多按10个国家予以资助。二是推动专利技术产业化。重点支持市主导产业、重点产业和特色产业的专利技术转移和产业化,加强知识产权集聚区建设,对获得各类国家级、省级知识产权(专利)试点、示范称号的区(市)、园区、企业及服务机构,国家专利导航产业发展实验区称号,国家级知识产权保护规范化市场,按照国家、省确定的同档次城市奖励标准给予一次性奖励。三是推进企业贯标和专利项目标准化。对通过贯标且获得省级示范、优势企业称号的分别给予10万、5万资金奖励;通过贯标且获得国家级示范、优势企业称号的分别给予20万、10万资金奖励。对取得国家、国际标准的专利项目,分别按10万元、20万元的标准给予奖励。四是注重加强对专项资金的管理。明确专项资金的预算安排、预算下达、资金拨付、监督检查等各环节工作,对项目管理的方式、监督验收等作出规定,强化制度和责任机制。

  2012至2016年,我市积极推进“十个千万平米工程”建设,逐步建成以载体聚企业、以工程带产业的经济板块和产业园区。其中,金融中心、总部商务和商贸区3个商业地产工程投入建设资金2599.6亿元,实现竣工面积4987万平米,投入运营面积4391万平米,投入运营率88%,入驻企业2016年实现营业收入768.2亿元。

  一、投资运营现状及特点

  (一)园区聚集效应持续增强。规划建设的18个园区共吸纳新入驻企业11670多家,带动崂山、市南、市北、西海岸新区、李沧、高新区等高端商务区和前海时尚都市商贸区、浮山商贸区、新都心、李村商贸集聚区、城阳商贸区、西海岸新区高端商贸集聚区、即墨西部商贸集聚区等现代商贸区加快集聚发展。崂山区金融集聚区入驻金融企业615家,涵盖了20类金融业态。李村商贸集聚区商业面积200万平方米,已成为青岛市乃至山东省最大的商业集聚区。城阳区总部经济以青岛国家广告产业园、天安数码城等总部园区和45个总部楼宇项目为支撑,引进区域性机构800余家。西海岸新区以住宅建筑群为基础,融合商业零售、商务办公、酒店餐饮、公寓住宅、综合娱乐、文化消费等功能的城市综合体项目和特色商业街区蓬勃发展。

  (二)龙头企业相继涌入。入驻企业注册资本金过亿元的有20家,规模以上企业实现营业收入512.15亿元。市南区依托高端商务载体,招引世界500强企业设立的区域总部已达50家,全球4大会计师事务所、5大地产咨询公司各有3家设立了分支机构。市北区引进区域总部70家。城阳区引进区域性总部20家。安川、库卡、法纳克、ABB国际知名企业已入驻高新区国际机器人中心。

  (三)运营模式不断创新。出现了产权出售模式、只租不售模式、租售结合模式、售后返租模式、散卖与资产精装修相结合模式等新型商业经营模式。如高新区凯丰国际广场5A级写字楼、精装公寓式酒店和Block商业街区三大业态采用三种不同的模式进行运营,5A级写字楼采用直接毛坯销售,业主按照需要自己内装的模式运营;精装公寓式酒店采用精装销售,业主委托酒店管理公司统一运营的模式;Block商业街区采用自持、招租的模式运营。

  (四)楼宇经济渐成规模。以市南香港中路总部经济中心区、崂山金家岭金融集聚区、市北中央商务区、西海岸高端商务区为楼宇经济发展支撑,发展格局日趋成熟。全市投入运营1万平米以上的商务楼宇近280多座,其中税收过亿元的总部商务楼宇50余座。市南区建筑面积1万平方米以上商务楼宇达127座、集聚各类企业2.1万余家,其中5A级甲级写字楼14座、税收过亿元楼宇26座。

  二、存在问题及分析

  (一)传统商业转型升级面临较多困难。体验式消费业态成为商业发展主流,万象城、凯德MALL、金狮广场等集“吃、喝、玩、购”诸多业态为一体的商业综合体备受推崇,而传统商场设施配套在短期内无法改善,业态转型速度较慢,部分商场在激烈的商业竞争中面临品牌流失、经营成本增加、持续亏损等一系列问题,商圈面临转型升级压力。

  (二)商业地产持续快速增长隐藏多种风险。一是近几年竣工和投入运营一批体量超过10万平米的商业地产项目,开发规模巨大,市场消化周期较长。二是商业地产面临着资金短缺的问题,随时会发生资金链断裂的危机。三是对市场把握不准,盲目跟风、随意炒作,过早走在商圈成熟之前,商业环境条件差,无法形成商业必要的人气和商业项目的增值,从而造成闲置率过高。四是注重前期销售效益,追求快速收回投资和获取利润,忽视长期经营价值,导致经营陷入困境。

  (三)部分楼宇结构功能类同、经营模式单一,缺乏较强的竞争力。部分楼宇产业布局和结构不够合理,产业结构功能区分不大,行业门类多,主题楼宇少,主要区别表现在销售价格、租金和物业费上,存在同质化竞争,产业集聚效应不高,产业链不完整。同时,写字楼以销售为主、自持为辅,销售、招租时不考虑意向客户业态是否符合整体产业布局和定位等问题,入驻企业流动性强。

  三、对策及措施

  (一)优化调整商业业态结构。坚持盘活存量与优化增量、淘汰落后与培育新动能并举,引导业态雷同、功能重叠、市场饱和度较高的购物中心、百货店、家居市场等业态有序退出城市核心商圈,支持具备条件的及时调整经营结构,丰富体验业态,由传统销售场所向社交体验、家庭消费、时尚消费、文化消费中心等转变。加快商业模式创新,发展设施高效智能、功能便利完备、信息互联互通的智慧商圈,增加智能、时尚、健康、绿色商品品种,突出地方特色产品和老字号产品,深化品牌消费集聚区建设,打造高端、时尚、特色商圈。

  (二)加快创新商业地产运营模式。发挥政府宏观调控作用,对新开发的土地资源,做好产业规划和控制性详细规划,建立健全商业地产信息发布平台,明确不同类型商业地产产业定位,引导投资和招商方向,重视后期经营管理,聘用专业的商业地产管理团队,采取统一招商、统一营销、统一服务监督、统一物业管理的经营管理模式。

  (三)突出抓好招商引资。提前介入在建楼宇和闲置土地的招商,结合全市“千企招商大走访”活动要求,制定符合区域产业发展的招商政策,有针对性地走访相关企业和机构,做好产业招商和商业地产经营管理团队以及高端人才招引工作。

  (四)重视打造特色楼宇。梳理区域内闲置的商务楼宇资源,做好产业发展规划,结合楼宇和地域情况,加强引导和分类指导,发展特色楼宇,形成一楼一产业、一楼一特色,增强集聚发展形成产业规模。

  (五)推进商业软环境建设。完善项目开发配套服务体系建设,采取政府主动参与、全程跟进的方式,与开发商搭建项目招商、开工建设、物业管理和运营等合作服务平台。

  (服务业局规划项目处)

 

作者:青岛发改委 来源:青岛发改委官网
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